하반기 부동산 총정리

수도권 아파트값이 연일 최고 상승률을 경신하고 있다. 부동산 투자 기회를 노리고 있다면 디테일한 전략이 핵심이다.

부동산 불패가 이어지는 분위기다. 정부가 세제·규제·공급·금리 등 모든 정책 수단을 동원했지만 집값은 여전히 상승 곡선을 그리고 있다. KB부동산 리브온의 월간 주택가격 동향 자료에 따르면 전국 주택 매매가격은 지난달 1.50% 상승했다. 2006년 12월 이후 176개월(14년 8개월) 만에 최대 상승 폭이다.

 

특히 수도권에선 아파트값이 ‘고점’에 다다랐다는 정부의 경고가 통하지 않는 모습이다. 매수 열기는 여전히 뜨겁기만 하다. 한국부동산원에 따르면 수도권 아파트 매매가격 상승률(9월 첫째 주 기준)은 0.40%로 8주째 역대 최고치를 기록했다.

 

수도권광역급행철도(GTX) 등 교통망 확충과 신도시 개발 등 다양한 호재를 갖춘 경기·인천이 상승을 견인했다는 게 업계의 중론이다. 가격 부담이 덜하고 서울 접근성이 높은 수도권 외곽 지역으로 매수세가 몰린 것도 집값을 자극한 요인이다.

 

현재 서울은 신규 아파트뿐 아니라 구축 단지도 많이 오른 실정이다. 디딤돌 대출이나 보금자리론 같은 서민 대출 상품으론 급등한 집값을 감당하기 어려워졌다. 실수요자들은 차선책을 찾아 경기와 인천으로 유입하고 있다.

 

수도권 평균 아파트값 7억원 돌파…전셋값도 널뛰기

수도권 평균 아파트값은 현재 7억원을 넘어섰다. KB부동산 리브온의 월간주택가격 동향 자료에 따르면 수도권 평균 아파트값은 올해 8월 기준 7억 4,063만원을 기록했다. 지난해 8월 5억 8,943만원과 비교하면 1년 사이 1억 5,000만원 오른 금액이다.

 

수도권에서 올해 상승 금액이 가장 높은 지역은 단연 서울이다. 서울 아파트의 평균 가격은 1월 10억 6,107만원에서 지난달 11억 7,734만원으로 1억 1,626만원 올랐다.

 

같은 기간 경기도는 9,334만원 상승한 5억 950만원을 기록했고 인천은 올해 1월 대비 7,449만원 오른 3억 8,949만원으로 나타났다. 상승률만 놓고 보면 경기(20%)·인천(23.6%)이 서울(13.9%)보다 높았다. 경기도와 인천의 강세가 예년보다 가파른 수도권 집값 상승을 이끌었다고 볼 수 있다.

 

매매뿐 아니라 전셋값도 큰 폭으로 상승했다. 수도권 아파트의 평균 전셋값은 지난달 4억 4,156만원으로 집계됐다. 이는 2018년 1월 당시 수도권 아파트 평균 매매가격(4억 467만원)과 비슷한 수준으로 1년 전과 비교해 약 9,600만원 불어난 것이다.

 

수도권 아파트 전셋값은 2018년과 2019년에 연달아 소폭 하락했으나 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 골자로 한 새 임대차법이 시행된 지난해 껑충 뛰었다. 지난 8월(1.61%)엔 올해 들어 월 최고 상승 폭을 경신했다.

 

수도권 아파트 전셋값 누적 상승률은 올해 들어(1~8월) 10.26%에 달했다. 지난 한 해 연간 상승률(10.23%)을 이미 넘어선 것.

 

계약갱신청구권은 통산 2년으로 굳어진 주택 임대차 계약기간을 최대 4년으로 보장하는 것을 골자로 임차인이 행사할 수 있는 하나의 권리를 의미하며, 전월세상한제는 부동산 시장에서 전세 및 월세의 인상률을 제한하는 제도를 말한다.

 

서울·경기·인천의 아파트 전셋값 상승률은 각각 8.70%, 10.67%, 12.76% 등을 기록했다. 경기와 인천은 지난해 연간 상승률인 9.95%, 6.18%를 추월했고, 특히 인천은 각각 지난해 연간 상승률의 두 배가 넘는다.

 

전셋값이 올라 매매 수요로 돌아서기도 하는 등 단기간에 가격이 내릴 만한 요소가 없어 수도권 집값의 우상향이 계속될 것이란 전망이 나온다.

 

공급 부족, 집값 상승 부추겼다

 

전문가들은 집값 상승을 부추긴 요인으로 공급 부족에 주목했다. 절대적으로 부족한 주택 공급량이 금리·대출·규제 등 다른 변수를 압도했다는 것이다.

 

윤지해 부동산114 수석연구원은 지난 9월 9일 한국개발연구원(KDI)이 개최한 부동산 포럼에서 “최근 주택 가격 상승은 주택 공급 물량 부족이 주요 원인 가운데 하나”라며 “기존 주택 공급 물량 감소는 1주택자의 매도 어려움, 2주택자의 취득세 중과 이슈, 다주택자의 증여 전환 등이 요인으로 보인다”고 진단했다.

 

이어 정부가 공급에 대한 확실한 시그널을 줄 때까지 집값이 계속 상승할 것이라고 분석했다.

 

윤 연구원은 “신규 공급 물량은 3기 신도시 사전 청약 및 정부의 신규 택지 지정 등으로 2~3년 후 본격적으로 확대될 전망이다”라며 “이후에야 고평가된 주택 가격이 조정될 것”이라고 말했다.

 

정부도 ‘주택 공급이 부족하다’는 일각의 지적을 사실상 수용했다. 노형욱 국토교통부 장관은 지난 9월 9일 주택건설회관에서 열린 제2차 주택공급기관 간담회에서 “여러 대책으로 200만 호 이상의 중장기 공급 계획을 발표했지만 입주까지는 수년의 시차가 나는 것이 사실”이라며 “아무리 빨리 서둘러도 5~6년, 보통 10년이 훌쩍 넘는다”고 밝혔다.

 

이어 그는 “그동안 발표한 대책의 본격적인 입주가 2023년에 시작된다”며 “공급 시차가 적지 않은 만큼 올해와 내년이 ‘스트레스 구간’이 될 것 같다”고 덧붙였다.

 

정부는 지난해까지만 해도 공급이 부족하지 않다며 수요를 억제하는 정책에 집중했다. 하지만 올해 서울 집값이 급등하며 과열 현상이 진정되지 않자 공급 확대로 정책 방향을 선회하고 새로운 공급 계획을 제시한 것이다.

 

그럼에도 부동산 시장 혼란이 단기간에 해소되기란 어려워 보인다. 내년 입주 가능한 서울 아파트 물량은 2만 463가구에 불과하다. 올해 입주 가능 물량(하반기 8,842가구 포함 3만 1,211가구)과 비교해 34.4% 감소한 수치다. 4만 9,359가구에 달했던 작년과 비교하면 절반에도 못 미친다.

 

분양이 지연되는 사업장이 늘고 있어 입주 물량이 더 줄어들 가능성도 있다. 부동산 전문 리서치업체 부동산인포에 따르면 올해 분양 시기를 정하지 못한 물량은 2만 2,900가구에 달한다.

 

일각에선 분양가 규제 등으로 강동구 둔촌주공(1만2,032가구), 서초구 방배동 방배6구역(1,131가구) 등 대형 단지의 연내 분양은 이미 물 건너갔다는 얘기가 나온다. 올 상반기 서울에서 공사를 시작한 아파트도 1만 2,300여 가구로 지난해 같은 기간보다 52.5% 쪼그라들었다. 최근 5년 평균과 비교하면 35.7% 줄어든 수치다.

 

정부 신규 공공택지 10 발표

정부가 전국 10곳에 총 14만 가구에 이르는 ‘제3차 신규 공공택지 입지’를 최종 확정했다. 지난 2·4공급대책의 후속 조치다.  

 

의왕·군포·안산

 

경기도 의왕시 초평동·월암동·삼동, 군포시 도마교통·부곡동·대야미동, 안산시 건건동·사사동에 총 4만 1,000가구가 공급된다. 교통 여건, 도심 접근성을 고려해 선정한 것으로 알려졌다. 수도권 전철 1·4호선의 접근성이 뛰어난 데다가 의왕역, 반월역에 GTX-C 노선이 신설되면서 서울 도심 이동 시간이 현저히 줄어든다는 이점이 있다.

 

인천·화성

 

1만 8,000호가 공급되는 인천 구월2 지구. 인천시 남동구 구월동·남촌동· 수산동, 연수구 선학동, 미추홀구 관교동·문학동 일원을 개발해 주택을 공급할 예정이다. 화성 진안은 2만 9,000호가 신설된다.

 

이 지역 일대는 수원 영통 시가지와 가깝고 동탄 인덕원선, 동탄 트램 등이 해당 지역을 지나갈 예정이다. 화성 봉담3 지구는 1만 7,000가구의 주택이 공급될 예정이다. 수원역에서 약 5km 거리에 위치해 교통 편의성이 있다는 게 강점이다.

 

대전 죽동·세종 조치원

 

대전광역시 유성구 죽동 일원을 개발해 7,000가구의 주택이 신설되는 대전 죽동2 지구. 은구비로~죽동로 연결 도로와 북유성대로~죽동로 연결 도로를 신설하는 방안을 검토할 계획이며 장대네거리 기하 구조 개선 및 BRT 정류장 신설 등도 추진할 예정이다.

 

세종특별자치시 조치원읍 신흥리·연서면 월하리 일원에는 7,000가구가 공급된다. 조치원 원도심 주택 수요에 맞는 양질의 주택이 신설될 예정이다.

 

 

에디터 : 김연주 | 글 : 길해성 기자(시사저널e)