공시지가, 기준시가, 시가표준액, 실거래가 ?

 부동산 가격은 위치별로 천차만별

텔레비전이나 세탁기와 같은 공산품 가격은 표준화되고 규격화돼 있어 판매가격이 거의 비슷하다.

반면 부동산은 같은 지역이라도 위치, 층수, 건물의 방향, 유동인구, 전망 등 다양한 요인에 따라 천차만별이다. 부동산이라는 특수성 때문에 개별 부동산이 갖고 있는 가치가 결정되고 이 가치는 부동산 가격 차이로 이어진다.

부동산 가격의 가장 큰 차이를 이끄는 것은 주택의 경우 거주 편의성, 상업시설의 경우 인구 밀집도에 따른 매출 창출 역량에 있다.

거주 편의성은 여러 가지 영향을 받는다. 집 자체가 갖고 있는 건물 자체의 구성과 인테리어가 중요하지만 학교, 쇼핑시설, 병원, 전철, 공원 등 실질적으로 거주자에게 생활 편의를 제공해 주는 인프라도 중요한 역할을 한다.

그런데 경제 기사에 등장하는 부동산 가격은 시가, 공시지가, 시가표준액 등 다양한 용어로 등장한다. 왜 이렇게 다양한 용어가 등장하는 걸까? 부동산 관련 세금을 부과할 때 세금을 부과하는 주체, 즉 국가와 지자체에 따라 서로 다른 기준을 적용하기 때문이다.

# 부동산 가격의 기본은 실거래가

우리나라 부동산 거래의 원칙은 실제 부동산을 사고 팔 때 적용되는 '실거래가'이다. 실거래가는 양도소득세 산정 기준이 되는 부동산 가격으로 정부는 2006년 1월부터 아파트, 연립, 다세대, 단독, 다가구 등 주택 거래를 할 때 매매 실거래가를 관할 세무서에 신고하도록 의무화했다. 실거래가로 신고하지 않으면 과태료를 부과하게 된다.

2010년 1월부터는 전월세까지 실거래가 신고가 의무화됐지만, 시행이 보류된 상태다. 다만, 정부는 2011년 1월부터 읍·면·동 주민센터에서 확정일자를 부여받은 전월세를 대상으로 실거래가를 공개하고 있다.

따라서 국토교통부 실거래가 시스템(http://rt.molit.go.kr)에서 실제 거래하는 부동산 가격을 바로 검색해 볼 수 있다. 국토부 실거래가는 부동산을 살 때 현재 시세를 판단하는 중요한 참고자료가 될 수 있다.

실거래가가 실제 거래 때 적용된 가격이라면 시가는 현재 시장에서 형성된 가격을 말한다. 시가는 경제상황, 지역, 호재 등에 따라 수시로 바뀌게 된다.

# 정부 과세기준이 되는 '공시지가'

부동산을 사고 팔 때 적용되는 실거래가와는 달리 정부가 세금을 부과할 때 사용하는 가격이 따로 있다. 이것이 바로 공시지가이다. 건축물을 제외한 순수 땅값만을 나타낸다. 정부가 토지 보상 수용이나 양도세 등에 대한 과세 기준을 삼기 위해 매년 1월1일을 기준으로 발표하는 전국 땅값에 대한 공시가격이다.

공시지가에는 표준지 공시지가와 개별 공시지가가 있다. 표준지 공시지가는 전국 2700만필지의 토지 가운데 대표성이 있는 50만필지를 표준 땅으로 정해 감정평가기관에서 시·군·구의 의견을 청취해 결정한다.

이 표준지 공시지가를 토대로 개별 땅값이 결정되는데, 이것이 개별 공시지가이다.

표준지 공시지가를 왜 산정하는 걸까? 정부가 전국의 모든 부동산을 감정평가기관에 의뢰해 그 가치를 평가하는 것은 너무 방대한 작업이고 예산이 많이 들기 때문에 일부 지역을 표본조사하는 것이다.

여기에서 중요한 것은 개별 공시지가이다. 정부가 양도소득세, 상속세, 종합토지세, 취득세, 등록세 등 국세와 지방세는 물론 개발부담금·농지전용부담금 등 세금을 산정하는 기초자료로 활용하기 때문이다.

공시지가 제도는 1989년 7월부터 시행하고 있고 '부동산 공시가격 알리미(www.kais.kr/realtyprice)'에서 손쉽게 검색해 볼 수 있다. 만약 이의가 있을 경우에는 해당 지방자치단체에 이의 신청을 할 수 있다. 각 지자체장은 이의 신청기간이 끝난 이후 30일 이내에 이를 심사해야 하며 내용이 타당하다고 인정되면 개별공시지가는 재조정된다.

# 국세 산정 기준 '기준시가'

국세청이 세금을 부과할 때 사용하는 지표가 또 별도로 있다. 이른바 종합부동산세, 양도소득세와 상속증여세를 매기는 기준이 되는 기준시가이다. 국가기관에서 국세를 산정할 때 사용하는 기준이다.

부동산 세금을 매길 때 실거래가가 원칙인데 기준시가는 왜 필요할까?

실거래 영수증이 있으면 이것을 토대로 세금을 부과할 수 있지만, 실거래 사례가 없어 세금을 매기기 어려운 부동산이 있다. 예를 들어, 어떤 특정 장소에 20층 건물을 신축했는데 해당 지역에서 거래된 건물의 실거래가가 없다면 건물의 가치를 객관적으로 산정하기 힘들다. 또한 건물과 건물끼리 교환이 이뤄졌다면 이 경우도 건물 가치를 산정하기 힘들다. 만일 50년 전에 취득한 부동산이라면 당시 실거래가를 증명하기도 쉽지가 않다.

이런 경우 기준시가가 세금을 산정하는 기준이 된다. 이렇게 세금을 부과하는 데 적용하는 기준시가에는 공동주택 기준시가, 건물 기준시가, 골프회원권 기준시가 등이 있다. 기준시가는 평가상 건물의 면적에 ㎡당 가격을 곱해 결정되며 실거래가의 80% 수준이다. 해당 토지를 관할하는 시·군·구 민원실 및 홈페이지를 통해 열람할 수 있다.

# 지방세 과세표준 '시가표준액'

행정자치부에서도 지방세를 부과하기 위해 부동산 가격을 고시하는데, 이것을 '시가표준액'이라고 한다.

시가표준액은 취득세·등록세·종합토지세·재산세 등 지방세 과표 계산의 기준이 된다. 지방자치단체에서 지방세 부과에 대비해 미리 책정해 놓은 가격이다. 기본적으로 일반 매매의 등록세와 취득세는 실거래가로 책정되지만, 매년 재산세 등을 책정할 때는 부과 시점의 시세나 시가가 정확하지 않기 때문에 시가표준액을 기준으로 평가해서 부과한다. 또, 시가표준액은 국민주택채권 부과 기준이 되기도 한다.

[최은수 MBN 경제부장 / eunsoo@mk.co.kr]